Добросовестный покупатель vs пожилой продавец
В делах, где пенсионеров обманом вынуждают продать жильё, суды почти всегда встают на их сторону, аннулируя сделки и возвращая недвижимость. Это стало пугающей нормой, ломающей судьбы добросовестных покупателей с ипотекой. Хотя многие не верят в это, ища заговор а) пенсионеров по всей России, б) застройщиков, пиарящих такие истории
В 2024–2025 годах как минимум два громких дела выбились из этой линии, защитив покупателей.
Калининград: покупательница отстояла право собственности на квартиру в кассационном суде.
Якутия: Верховный суд впервые в России отказал пенсионерке и поддержал покупателя.
Победа добросовестного покупателя в Калининградской области
Матюнины И.С. и Т.М. (продавцы/пенсионеры) против Лукиян Татьяны.
Решение Калининградского обл. суда (25.06.2025) + выстояло в кассации(10.09.25)
Продавец, пенсионерка Матюнина Т.М., обратилась в суд с требованием аннулировать договор купли-продажи квартиры, заключенный 27.10.2023, мотивируя, что продала квартиру за 7 млн руб и передала все деньги мошенникам, ссылаясь на неспособность понимать действия (ст. 177 ГК РФ).
Покупательница оформила купила квартиру в ипотеку через Сбербанк и просила признать её добросовестным приобретателем.
Какое решение приняли суды?
Иск пенсионерки был отклонён судами трёх инстанций.
Судебно-психиатрическая экспертиза установила отсутствие расстройства. Психологическое давление повлияло на распоряжение деньгами, но не на волеизъявление совершить саму сделку.
Продавец совершила ряд последовательных и логичных действий по отчуждению имущества, в то время как покупательница не могла знать об обмане третьих лиц из-за действий продавца, посчитав, что в данном случае порок воли продавца касался последующего распоряжения деньгами, а не самой сделки купли-продажи.
В иске о признании сделки недействительной было отказано, покупатель сохранила право собственности на квартиру, пенсионеры были выселены.
Победа добросовестного покупателя в Верховном суде Якутска
Пенсионерка Кириллина И.И. (истец) против Аргуновой О.В., взявшей ипотеку в ВТБ.
Решение от 01.10.25 Судебной коллегии по гражданским делам ВС РС (Якутия)
Пенсионерка требовала аннулировать договор (от 11.09.2023), ссылаясь на неспособность понимать свои действия из-за мошенничества и преклонного возраста (ст. 177, 179 ГК РФ).
Якутский городской суд 16.04.24 иск удовлетворил, признал сделку недействительной и вернул квартиру пенсионерке.
Верховный Суд РС Якутии 01.10.2025 отменил это решение и отказал в иске
Почему суд принял такое решение?
Покупатель добился назначения повторной экспертизы во Владивостоке.
Её выводы — в юридически значимый период у Кириллиной И.И. не отмечалось признаков какого-либо психического расстройства, она была способна к адекватной оценке ситуаций и могла понимать значение своих действий и руководить ими. У нее также не обнаружены индивидуально-психологические особенности (повышенная внушаемость/подчиняемость), которые бы ограничивали ее способность руководить своими действиями.
Суд пришел к выводу, что Кириллина И.И. совершила ряд последовательных, логически выстроенных действий и сделок по продаже. При этом Ольга Аргунова и ПАО «Банк ВТБ» не знали и при должной степени осмотрительности и разумности не могли знать о том, что истец не имела намерения отчуждать жилье.
Поскольку доказательств недействительности сделки (ст. 177, 179 ГК РФ) не представлено, а добросовестность покупателя не оспорена, исковые требования пенсионерки удовлетворению не подлежат.
Из комментария юриста: первая экспертиза была странной. Справки не работают, важна экспертиза состояния в юридически значимый день.
